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서울의 부동산만 오를 것이다

서울의 부동산만 오를 것이다

추상적 논리가 아닌 주관적 분석 틀로 서울부동산이 앞으...

  • 김형근 지음
  • 메이트북스
  • 2019년 12월 03일
  • ISBN 9791160022612
  • 248
  • 154 * 225 * 22 mm /386g

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책 소개

추상적 논리가 아닌 주관적 분석 틀로 서울부동산이 앞으로도 계속 오를 수밖에 없는 이유를 들려주고, 나아가 서울에서도 미래가치가 높은 투자 유망지역을 알려주는 책이다. 이 책의 글들은 부동산 정책에 대한 비판이 아닌 주관적 분석 틀을 가지고 작성되었다. 주관적 분석 틀은 경제이론과 도시공학을 바탕으로 선진국가의 도시비교를 통해 국내 부동산 시장을 살펴보고, 부동산의 가치가 꾸준히 높아질 수 있는 유망지역을 선정하는 것이다. 그 결과 저자는 우리나라에서는 지방도시보다는 서울에 주택을 갖는 것이 투자가치를 더 높일 수 있다는 결론을 얻었다. 저자는 서울지역 중에서도 유망지역에 사는 것이 거주를 목적으로 집테크할 수 있는 최고의 방법이라고 말한다. 앞으로 주택을 어디에 보유하느냐에 따라 노후의 행복이 달려 있다고 해도 과언이 아닌 것이다. 비싼 서울 집값은 결국 앞으로도 그 가치가 계속 상승할 것이다. 서울에 집을 보유하는 것은 선택이 아닌 필수다. NH투자증권 대체투자분석 팀장(부동산?리츠) 및 전문연구위원으로 활동 중이며, 그간 메리츠종금증권 건설?부동산 연구위원, GS건설 재무회계?UAE?IR로 오랫동안 일해온 저자의 시장 분석과 통찰력이 내집 마련을 앞둔 무주택자들과 갈아타기를 고민하는 1주택자들의 의사결정에 큰 도움이 될 것이다. 무주택자라면 주택을 언제 구매해야 하는지, 구매하는 주택가격이 적당한지, 투자한 후에 주택가치가 상승할 수 있는지, 그러면 어느 지역에 어떤 주택을 어떤 규모로 마련해야 하는지 등 궁금한 점들이 한두 가지가 아닐 것이다. 이 책은 부동산 투기를 부추기는 책이 아니다. 무주택자들 혹은 이사를 고려중인 1주택자들의 궁금증을 풀어주고, 나아가 서울의 유망지역에 든든한 자기 집을 가질 수 있도록 하기 위해 집필했다. 최선의 내집 마련을 위해, 나아가 안락한 노후를 위해 우리나라에 오르는 부동산은 서울에 있을 수밖에 없다는, 반드시 ‘in 서울’ 하라는 저자의 주장에 귀를 기울여보자.

작가 소개

지은이: 김형근 연세대학교 행정대학원 공공정책 석사, 인디애나대학교 블루밍턴 캠퍼스에서 공공재무로 학사학위를 받았으며, 호주 울런공대학교에서 국제학을 수료했다. 현재 NH투자증권 대체투자분석 팀장(부동산?리츠) 및 전문연구위원으로 활동 중이며, 메리츠종금증권 건설?부동산 연구위원, GS건설 재무회계?UAE?IR로 일했다. 매경 및 한경베스트의 애널리스트로 선정된 바 있으며 전경련, 포항공대, 매경TV, 한경 TV 등 다양한 채널을 통해 강의와 방송활동을 하고 있다.

목차

프롤로그 _ 왜 서울의 부동산을 꼭 사야 하는가?

1장 서울 집값만 더 오를 수밖에 없다
절대로 서울에 있는 집을 빼앗기지 마라
왜 앞으로 서울 집값만 오를 것인가
글로벌 도시를 보면 서울의 미래가 보인다
지방에 집이 있다면 지금 당장 팔아라
그렇다면 지방의 집값은 어떻게 될 것인가?
현재 서울 집값 급등의 이유는 무엇인가?
그 중에서도 서울 아파트가 최고다

2장 서울 주택가격을 결정하는 요인들
인플레이션을 가볍게 여겨서는 안 된다
금리는 부동산 가격에 직접적인 영향을 미친다
임대수익률을 알면 부동산투자의 옥석을 가릴 수 있다
부동산 가격 상승을 위한 3가지 조건
경기와 경제흐름은 서울 집값에 어떤 영향을 주나?
빈집쇼크, 어디까지 확장될 것인가?
그렇다면 수도권 집값은 어떻게 될 것인가?

3장 서울 주택, 수요는 넘치고 공급은 부족하다
인구변화가 서울 집값을 올린다
미국, 일본의 베이비붐세대를 보면 서울 소형 주택이 해답이다
정부의 부동산정책이 서울 집값을 받쳐주고 있다면?
그렇다면 서울 아파트를 언제 사야 하는가?
소규모 가로주택정비사업을 통한 도시재생 활성화에 주목하자
서울지역의 주택구매 수요는 차고 넘친다
향후 서울 아파트 가격에 영향을 미치는 요소는 무엇인가?

4장 서울에서도 오르는 지역은 따로 있다
재개발과 뉴타운보다 도시재생에 더 관심을 갖자
강남 3구의 노른자에 투자하자
압구정동과 뚝섬이 신흥부촌으로 떠오른다
여의도는 한국의 맨하튼이 될 것이다
용산은 새로운 모습으로 완전히 변신할 것이다

에필로그_ 결국 서울은 트렌드의 중심에 있게 될 것이다

책 속에서

록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 역대 사상 최대 규모와 투자로서 민간개발을 통해 이루어지고 있으며, 동부야드와 서부야드를 나누어 2024년까지 상업 및 주거공간으로 복합적으로 재개발되고 있다. 또한 서쪽지역의 재조정, 뉴욕 7호선 연장, 자비츠 컨벤션 센터Javits Convention Center 리노베이션 등의 사... 록펠러 센터 건립 이후 뉴욕시, 뉴욕주 및 뉴욕 대중교통운영기관 MTA Metropolitan Transportation Authority가 ‘도시 안에 도시 City withina city’로 조성되고 있다. 또한 맨해튼의 허드슨 강변지역의 개발은 역대 사상 최대 규모와 투자로서 민간개발을 통해 이루어지고 있으며, 동부야드와 서부야드를 나누어 2024년까지 상업 및 주거공간으로 복합적으로 재개발되고 있다. 또한 서쪽지역의 재조정, 뉴욕 7호선 연장, 자비츠 컨벤션 센터Javits Convention Center 리노베이션 등의 사업이 포함되어 있다. 일본은 2001~2006년 고이즈미 전 총리의 도시재생정책으로 도쿄의 대규모 도심 재개발사업이 진행을 착수했다. 치요다 구에 위치한 마루노우치 지구는 일본 대기업 본사, 금융 및 언론사가 밀집한 도쿄역과 천황의 거처인 황궁이 있는 일본 도쿄의 중심지로 한국의 서울역에서 광화문 일대와 비슷한 지역이다. 그간 마루노우치 지구는 천황의 거처가 있어 주변 개발과 고도제한으로 인하여 노후화가 진행되면서 일본의 도심개발이 활기를 잃었다. 하지만 마루노우치 지구의 도시재생은 호텔, 국제회의시설 등 경제활동을 촉진해 활력을 되살리는 도시기능과 함께 역사적 건축물을 보존해 고품격 지구로 만들었다. _pp.27-28

한때 큰 화제가 되었던 스웨덴 ‘말뫼의 눈물’을 기억하는가? 스웨덴 말뫼(스웨덴어: Malm?)는 발트해Baltic Sea와 카테가트해협 Kattegat Strait 사이에 있는 외레순해협(스웨덴어: ?resund)에 위치해 세계에서 번잡한 항로에 속하는 항구도시다. 1980년 전까지 스웨덴, 덴마크, 노르웨이 등의 북유럽 국가들은 세계적으로 해운 및 조선업에서 주도권을 가졌다. 하지만 한국, 일본, 중국에게 그 자리를 내놓으면서 특히 조선업이 급격히 쇠퇴했다. 그 당시 세계 최강의 조선업체인 스웨덴 코쿰스 Kockums도 말뫼에 위치했다. 높이 128m, 폭 164m, 인양능력 1,500t급, 자체 중량 7,560t으로, 당시로는 세계 최대의 코쿰스 크레인Kockums Crane을 보유해 조선강국의 상징이자 말뫼의 자부심이었다. 그러나 코쿰스 조선사는 1987년 파산하고 ‘코쿰스 크레인’을 1달러에 처분했다. 그 코쿰스 크레인은 지금의 현대중공업(대우조선해양과 합쳐져 한국조선해양이 됨)에서 보유한 ‘울산 골리앗 크레인’이다. 스웨덴 말뫼의 인구 약 30만 명 중 2만 7천 명이 실직에 빠졌고, 2002년 9월 말뫼 시민들이 코쿰스 크레인이 해체되고 운송선에 실려 사라지는 모습을 바라보며 눈물을 흘렸다. _pp.42-43

국가가 기준금리를 인상하게 되는 이유는 경기호황에 따른 인플레이션이 유발되어 물가가 상승하기 때문이다. 이에 대출금리를 상승시켜 시중자금을 중앙은행으로 끌어당기는 효과와 함께 예금금리를 상승시켜 저축을 유도한다. 한편 주택담보대출 금리도 상승시켜 기존 또는 신규 주택구매자의 심리를 악화시키고, 주택구매에 대한 이자비용을 증가시켜 주택구매에 대한 부담을 가중시킨다. 대부분 주택구매자는 집을 살 때 자기자본이 부족해 타인자본의 차입이라는 지렛대를 삼아 레버리지Leverage, 즉 은행의 대출을 이용한다. 다만 경기호황에 따른 기준금리 상승은 경제성장을 통한 소득증가로 이어져 부동산 임대료의 상승까지 이어지는 긍정적인 신호이다. 하지만 경기둔화에도 불구하고 낮아지지 않는 기준금리는 부동산 임대료 상승 없이 주택담보대출 금리 상승에 따른 이중고를 겪을 수 있다. 이런 시기에는 시세차익을 목적으로 주택매매가격과 전세가격 간의 차이가 적은 주택을, 전세를 끼고 매입하는 투자방식의 갭Gap투자는 위험해진다. 반대로 경기가 바닥으로 경기개선이 시작되는 시점에서는 낮은 기준금리, 일시적으로 완화된 대출규제를 고려해 주택담보대출을 이용해서 적극 투자할 수 있는 기회를 제공한다. _pp.73-74

지속적인 개발호재가 없는 지역은 교통, 편의시설, 주거문화 등의 변화가 없어 소득정체 현상이 나타난다. 이에 집값은 오르지 못하고 집이 버려지는 현상으로 ‘빈집쇼크’가 나타난다. 빈집쇼크는 특정지역에만 발생하는 것이 아니라 미국, 일본, 호주, 프랑스 등의 선진국에서도 나타나는 현상이며 한국도 예외는 아니다. 2015년 한국은행에서 한국도 빈집비율이 약 6.5%라고 발표했다. 한국은 빠른 도시화가 진행되면서 도시화율(도시에 거주하는 인구가 자치하는 비율)이 급증하고 있다. 지방도시의 빈집도 2025년 약 250만 가구로 늘어 전체 가구의 약 12%에 육박할 것이라는 전망도 있다. 그 이유는 인구 증가율이 급격히 감소하고 고령화사회로의 진입이 빨라지고 도시화율이 높아지고 있기 때문이다. 일본의 빈집은 늘어나 지방도시가 소멸하고 있다. 한국의 지방도시도 사정은 마찬가지다. 젊은세대의 인구감소와 65세 이상 고령화 인구가 많아지는 의성군, 군위군, 의령군, 거창군, 곡성군, 산청군, 철원군 등의 상황은 대부분 국가에서 나타나고 있는 인구가 도시로 집중되는 도시화 Urbanization와 작은도시 City에서 대도시 Big City로 다시 대도시화 Metropolitanization가 진행되면서 지방도시의 빈집이 더 많아지고 있다. _pp.100-102

고령화사회에서 고령사회로 진행하는 데 프랑스 115년, 미국 73년, 독일 40년, 일본 24년이 소요되었다. 우리나라의 경우 그만큼 노인급증에 따른 선행해야 할 여러 문제를 해결하기 위한 준비기간이 더 짧다는 의미로 해석할 수 있다. 앞서 저출산과 고령화를 겪은 노인대국인 일본의 부동산 시장이 근본적으로 바뀌고 있다. 특히 초고령화 사회인 일본은 도쿄에 거주하는 노인인구 비중이 23.3%로 꾸준히 증가하고 있다. 1980년대 도쿄 집값의 폭등으로 대도시 주택난을 해소하기 위해 외곽 신도시 가나가와 현이나 자바 현 등을 개발했지만 지금은 빈집들이 늘어가고 있다. 그 이유는 2000년 초부터 다시 외곽도시에서 도쿄로 회귀하는 도심회귀 현상이 본격화되었기 때문이다. 또한 일본의 지방도시에서 나타나는 현상으로 백화점과 숙박문화의 상징인 료칸이 사라지고 있다. 그 반면 대도시 도쿄의 도심개발은 본격적으로 진행되고 있다. 결국 일본 도쿄의 록본기힐스, 미국 뉴욕의 허드슨 야드 재개발, 영국 런던의 도크랜드 재개발 등과 같은 도시재생 또는 도심재개발사업을 보면 도심개발 억제정책에서 다시 도심개발 활성화 정책으로 변경해 도시의 경쟁력을 끌어올리고 있다. _pp.132-133

유럽의 최대도심 재생프로젝트는 런던도심에 있는 킹스크로스 King’s Cross로 지난 15년 동안 진행되고 있다. 영국 산업혁명의 상징적 장소인 킹스크로스는 운하, 철도, 물류 등이 있는 유럽철도와 연결된 교통의 중심지이다. 킹스크로스 지역의 주민들은 일방적인 재개발에 반대하며 근대 산업문화유산의 보존을 요구했고, 그 결과 역사적 물류창고를 비롯해 약 20여 개의 산업문화유산을 예술대학 등의 공간으로 재생하는 데 성공했다. 이런 도시재생 및 대도심개발은 기존의 기업들이 집중된 사무공간을 넘어 주거, 상업, 문화, 교육 등이 결합한 원스톱 생활 서비스 one stop living service로 개발되고 있다. 새로운 소형 주택들이 생겨나면서 늦은 밤이 되면 텅텅 비어 있던 오피스 지역이 24시간 활기찬 도심으로 대도심의 주거환경을 변화시키고 있다. 우리나라 역시 새롭게 건설되는 아파트는 공급면적 85m²위주로 더 많이 공급하고 있다. 서울지역의 낙후된 도심에 신규 중소형 아파트 중심으로 헬스장, 사우나, 산책로, 골프연습장, 도서관, 맘스·키즈카페 등을 갖춘 대형 커뮤니티시설이 생기면서 단절과 폐쇄로 상징됐던 주거문화에 변화의 바람이 불고 있는 것이다. _pp.137-138

2020년 4월로 예정된 총선(제21대 국회의원 선거)에 따른 부동산 가격 상승 기대감이 존재한다. 하지만 역대 대통령 선거 및 총선과 부동산 가격을 분석해보았을 때 큰 영향은 없었다. 정치적 이슈보다는 경제적 상황이 실제 부동산 시장에 미치는 영향이 더욱 크기 때문이다. 문민정부(김영삼 정부)에서 문재인 정부까지 국내외 경제상황과 정권교체에 따른 정치적 요인으로 정부별 부동산 정책방향이 결정되었고, 부동산 정책의 여러 수단으로 주택가격 급등락을 방지하고 주택시장 안정화에 힘을 쏟았다. 1995년 김영삼 정부의 부동산실명제를 통한 부동산 규제정책, 1998년 김대중 정부의 외환금융위기 극복을 위한 부동산 활성화를 위한 탈규제 정책, 2003년 노무현 정부의 주택가격 안정화 대책과 함께 강력한 부동산 규제정책, 2008년 이명박 정부의 경제활성화를 위한 감세정책으로 일시적 종합부동산세 폐지 등의 부동산 탈규제 정책, 2014년 박근혜 정부의 경기부양 방안으로 부동산 시장을 살리기 위한L TV(주택담보대출비율) 및 DTI(총부채상환비율) 등의 대출규제 대폭 완화, 2017년 문재인 정부의 8·2부동산 대책을 통한 투기지역 지정, 대출규제, 양도세 및 종합부동산 중과 등의 강력한 부동산 규제정책을 시행했다. _pp.146-147

향후 5년간 한국의 부동산 시장에 미치는 3가지 이슈는 주택 수요억제 정책인 지역별 전매제한 및 대출규제, 부동산 관련 세금중과(양도세, 재산세, 종합부동산세), 과거 분양된 물량의 입주시점 도래로 정리할 수 있다. 최근 지방에 이어 경기도 및 서울의 입주물량 증가와 같은 요인으로 2021년 상반기까지 부동산 가격 상승 모멘텀이 제한될 가능성이 높다. 정부의 부동산 규제정책뿐만 아니라 국내 경기상황이 악화되고 세계경제 둔화에 대한 우려감이 여전히 상존하는 가운데 2020년까지 조정기가 예상된다. 현재 지역경기 침체와 함께 입주물량이 증가하는 지방의 주택가격이 2017년부터 하락하기 시작했다. 2018년 하반기부터 경기도, 2019년 상반기부터 서울지역의 가격조정이 지속되어 2021년 바닥

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