요즘 많은 베이비붐 세대들이 은퇴를 시작했다. 약 900만 명이 자의든 타의든 직장을 떠나 홀로서기를 시작하고 있다. 그런데 홀로서기를 하기 위해서 제일 필요한 것이 무엇일까? 바로, 경제적인 자립일 것이다. 지금까지 직장에서 매월 당연히 받아왔던 월급을 대체할 준비가 되어 있어야 한다. 이런 준비 없이 홀로서기는 어렵다. 아마 많은 분들이 이것을 고민해왔고, 지금도 고민하고 있을 것이다. 문제는, 어떻게 월급을 대체할 수 있는 수입원을 확보하느냐 하는 것이다. 이것이 ‘은퇴 후 홀로서기’의 전제 조건이며 ‘은퇴 후 삶의 질’을 결정한다. 그런데 문제는 베이비붐 세대들의 대부분이 그동안 자녀들 뒷바라지에만 최선을 다하다 보니 정작 자신들의 노후 준비에는 소홀할 수밖에 없다는 데 있다. 물려받은 재산도 없는데 계속 되는 자녀, 부모 부양의 의무에 스스로의 노후 대책을 신경 쓸 겨를이 없는 것이다. 저자 역시 과거에 이와 관련하여 많은 고민과 경험을 했다고 한다. 그리고 자신의 고민과 경험을 공유하고자 이 책을 집필했다. 비단, 지금 당장 은퇴를 하는 사람들뿐만 아니라 30~40대의 젊은이들도 미리 은퇴 후를 대비하는 차원에서 준비가 필요하다. 그리고 준비는 빠를수록 좋다. 은퇴 후 월급을 대체할 확실한 대안이 필요했다. 그리고 저자는 이를 부동산 월세라고 판단했다.

베이비 부머의 마지막 세대에 해당한다. 연세대학교를 졸업하고 미국 텍사스 주립대학교(오스틴) 대학원에서 석사학위를 취득했다. 현재 단국대 부동산학과 박사 과정을 마치고, 학위논문을 준비하고 있다. 삼성전자와 제주개발공사 등에서 약 30년간 직장생활을 했다. 현재 ‘드림파이브’의 대표로 우리 사회의 각 부문이 미래를 향한 꿈을 가질 수 있도록 각종 강연 활동을 하고 있다. 저서로는 《이기는 게임》, 역서로는 《보텀업 마케팅》,《디지털 마케팅》이 있다.

프롤로그

1 부 은퇴 후 어떻게 살 것인가?
1. 근본적 고민을 거듭하다
2. 확실한 답이 필요하다
3. 월세가 답이다

2 부 은퇴 후 사전 준비
1. 월급을 대체할 수입원 점검
2. 자신의 자산 규모 파악
3. 부동산 임대 수익 목표 설정
4. 부동산과 관련된 경제·금융 지식 습득
5. 부동산 투자 정보에 대한 관심이 필요하다

3 부 부동산 투자 대상 물색
1. 상가
2. 원룸
3. 아파트
4. 오피스텔·수익형 부동산
5. 땅

4 부 부동산 매입 시 필수 점검 사항
1. 투자하고자 하는 지역에서 가장 좋은 물건을 찾아라
2. 현장에서 물건의 가치를 직접 확인하라
3. 투자 효율성을 판단하라
4. 물건의 소유권을 포함한 권리 관계를 잘 확인하라
5. 해당 지역의 향후 공적 활용 방안을 점검하라
6. 대출을 포함한 투자 자금 계획을 다시 점검하라
7. 팔 때 유리한 물건을 골라라

5 부 부동산 매입 : 포트폴리오 변경
1. 월세를 받을 수 있는 구조로 부동산의 포트폴리오 변경
2. 은퇴 후 월세를 위해서는 상가가 유리하다
3. 은퇴 후 월세를 위해서는 원룸사업도 괜찮다
4. 누구나 할 수 있다. 다만, 하지 않았을 뿐이다
5. 돈과 시간은 잠을 자지 않는다
6. 월세 외 투자한 물건의 시세 상승은 또 다른 보너스다
7. 부동산에 대한 투자는 다른 사업보다 위험이 덜하다
8. 자신만의 최적의 부동산 포트폴리오를 구축하라
9. 월세 수입으로 다시 희망을 갖자

6 부 부동산 임대 관리 노하우
1. 세금에 대한 지식이 필요하다
2. 공실 제로를 목표로 하라
3. 임차인들에 적정한 관심을 가져라
4. 간단한 건물 보수는 배워서 직접 하라
5. 물건지별로 긴밀한 중개인 1명 정도는 확보하라

7 부 월세 1,000만 원을 위한 부동산 투자 성공 십계명
1. 투자 효율성이 첫 번째다
2. 임대 수요가 상존하는 핵심 상권에 투자하라
3. 투자 물건의 과거, 현재, 미래 3박자 가치를 점검하라
4. 매도자가 매도를 아쉬워하는 물건을 잡아라
5. 매수는 타이밍이다
6. 분산 투자하라
7. 투자하고자 하는 지역의 중개인과 친해라
8. 월세를 위해서는 아파트보다 상가와 원룸이 유리하다
9. 지방 아파트, 지방 오피스텔은 잘 살펴보고 투자하라
10. 현금 흐름이 막히지 않게 자금 관리를 잘하라

부록 1 _ 상가 입지 분석
부록 2 _ 원룸 입지 분석
에필로그

자녀들에 대한 계속적인 부양, 건강이 좋지 않은 부모들에 대한 요양, 의료비의 지원 등을 계속해야 한다. 그런데 본인의 수입은 정작 점점 줄어들고 있다. 그나마 우리 베이비 부머들이 직장 생활을 하는 동안에는 우리 경제가 그래도 성장세를 이어와 직장에서 어느 정도 안정적인 월급 생활자로 살아왔으니 다행이다. 하지만 앞으로는 이마저도 점점 어려워질 것이다. -16페이지

만약에 우리가 어떤 이유든 노후 준비가 되어 있지 않다면 은퇴 없이 어떤 일이든 계속해야 하거나 아니면 지금이라도 수입 대체원을 찾아 준비해야 한다. 이 책에서는... 자녀들에 대한 계속적인 부양, 건강이 좋지 않은 부모들에 대한 요양, 의료비의 지원 등을 계속해야 한다. 그런데 본인의 수입은 정작 점점 줄어들고 있다. 그나마 우리 베이비 부머들이 직장 생활을 하는 동안에는 우리 경제가 그래도 성장세를 이어와 직장에서 어느 정도 안정적인 월급 생활자로 살아왔으니 다행이다. 하지만 앞으로는 이마저도 점점 어려워질 것이다. -16페이지

만약에 우리가 어떤 이유든 노후 준비가 되어 있지 않다면 은퇴 없이 어떤 일이든 계속해야 하거나 아니면 지금이라도 수입 대체원을 찾아 준비해야 한다. 이 책에서는 부동산 임대 소득을 수입 대체원으로 삼기 위한 필자의 그동안의 고민과 경험을 공유하게 될 것이다. 필자가 월세 1,000만 원을 목표로 한 것은 앞서 기술한 것처럼 보통 대기업의 상무급 임원 연봉을 고려했을 때 세금을 공제하고 한 달 받는 실수령액이 1,000만 원 정도 되기 때문이다. 물론 이 책에서는 1,000만 원을 목표로 하지만 독자 여러분들은 자신들의 자산 규모와 필요한 노후 자금을 적정하게 산정하면 된다. -31페이지

국민연금만으로는 은퇴 후 필요한 생활비를 대체할 수 없다. 따라서 우리는 개인연금과 월세 등의 개인적인 노후 준비에 의존해야 하며, 이러한 준비가 안 되었다면 은퇴 시점을 늦춰 일을 지속할 수밖에 없다. 여기서 우리는 준비를 잘 해야 한다. ‘현재 서울 지역의 아파트 평균 매매가가 8억 원 수준이라고 할 때, 이러한 자산을 잘 활용하면 적어도 적정 생활비 300만 원 수준은 마련할 수 있지 않을까?’ 하는 것이 필자가 이 책을 집필하는 이유이기도 하다. -36페이지

아파트 다음으로 대체로 적은 투자 금액으로 부동산을 매입할 수 있는 것이 오피스텔이지 않을까 싶다. 오피스텔은 적은 금액으로 투자할 수 있고 환금성이 쉽다는 특징이 있다. 그런데 오피스텔도 잘못 투자하면 투자 자금 회수가 어려운 경우도 많다. 서울 지역이나 경기도 중심 지역에는 아직도 투자가 가능하다고 보나, 지방의 경우는 조심해서 투자할 필요성이 있다. 적은 금액으로 투자할 수는 있지만, 투자 효율성은 타 부동산보다 크다고 보기 어렵다. 따라서 오피스텔은 일종의 틈새 투자라고 볼 수 있다. -69페이지

공실이 발생하는 근본 원인은 물건에 대한 수요와 공급의 불균형에 있다. 예를 들어, 수요는 100인데 공급이 150이 되면 50은 공실로 존재해야 하는 것이다. 따라서 그 지역에서 물건에 대한 수요와 공급을 먼저 살펴보아야 한다. 제일 중요한 것은 건물을 건축할 수 있는 택지의 공급 여부다. 건물을 건축할 수 있는 택지가 무한정으로 공급되는 지역은 공실이 발생하고 부동산 가격이나 임대료가 떨어지게 되어 있다. 이런 지역은 절대 피해야 하는 지역이다. -119페이지

부동산 투자는 다른 투자에 비해 절대금액이 크게 투자되기 때문에 위험이 따른다. 따라서 자신의 투자 가능한 금액을 한 곳에 일시에 투자하는 것은 리스크를 크게 안는 것이다. 따라서 몇 개의 물건으로 나누어 분산 투자하는 것이 좋다. 특히, 노후 은퇴 자금을 투자하는 것은 더욱 그렇다. 한 번의 실패는 노후 생활을 망칠 수도 있기 때문이다. -152페이지

좋은 물건을 보유하고 있는 것은 바로 중개인의 수입으로 연결된다. 공개적으로 오픈되면 수입을 놓칠 수도 있다. 따라서 좋은 물건은 잠재되어 있는 물건이 많다. 이러한 좋은 물건을 매입하려고 하면 그
지역에서 중개인 한 분을 조력자로 잘 사귈 필요가 있다. 필자의 경우, 2개의 상가 모두 한 중개인이 소개해준 물건이다. 중개인의 지원이 없었다면 매도자는 매도하지 않았을 것이다. 따라서 좋은 물건을 구하는 데는 중개인의 역할이 매우 중요하다. -155페이지

상가 입지 분석의 첫 번째는 접근성이다. 먼저 교통이 편리한 지역이 우선이다. 교통에는 지하철을 비롯한 버스 등 다양한 수단들이 있다. 이러한 교통에 의한 접근성이 상권 입지 분석에 핵심이다. 요즘은 이런 교통에 의한 접근성뿐만 아니라 주차장에 의한 접근성도 매우 중요하다. 이런 접근성에 바탕을 두고 상권을 분석해야 한다. 그래서 우리는 역세권을 중요하게 생각한다. -180페이지